وام خرید مسکن در استرالیا (۲۰۲۵): شرایط، هزینه‌ها و مراحل کامل

صاحب‌خانه شدن در استرالیا یکی از بزرگترین اهداف و رویای بسیاری از مهاجران است. این امر نه تنها یک سرمایه‌گذاری مالی هوشمندانه محسوب می‌شود، بلکه حس ثبات، تعلق و موفقیت را در کشور جدید به ارمغان می‌آورد. با این حال، مسیر دریافت وام خرید مسکن (که در استرالیا به آن Home Loan یا Mortgage گفته می‌شود) برای افرادی که شهروند یا مقیم دائم استرالیا نیستند، می‌تواند پر از پیچیدگی‌ها، قوانین خاص و هزینه‌های پیش‌بینی نشده باشد. فرآیند درخواست وام، به خصوص برای کسانی که برای اولین بار با آن روبرو می‌شوند، می‌تواند طاقت‌فرسا باشد.

این مقاله، با هدف شفاف‌سازی این مسیر پیچیده تهیه شده است. در اینجا، تمام اطلاعاتی که برای پیمودن موفقیت‌آمیز این راه نیاز دارید، از شرایط اولیه بر اساس نوع ویزا گرفته تا جزئیات کامل هزینه‌ها و مراحل قانونی، به صورت گام به گام و با زبانی ساده توضیح داده شده است.

نکات کلیدی که باید قبل از هر اقدامی بدانید:

• وضعیت ویزای شما همه چیز است: شرایط وام شما، به ویژه میزان پیش‌پرداخت لازم و حداکثر مبلغی که می‌توانید وام بگیرید، مستقیماً به نوع ویزای اقامتی شما (دائم یا موقت) بستگی دارد.
• مجوز FIRB یک الزام قانونی است: تقریباً تمام خریداران ملک که شهروند استرالیا نیستند، باید قبل از خرید، از هیئت بازبینی سرمایه‌گذاری خارجی (Foreign Investment Review Board – FIRB) مجوز دریافت کنند. این مرحله غیرقابل چشم‌پوشی است.
• ممنوعیت موقت خرید خانه‌های موجود (دست دوم): دولت استرالیا از تاریخ ۱ آپریل ۲۰۲۵ تا ۳۱ مارچ ۲۰۲۷، خرید خانه‌های موجود (Established Dwellings) را برای سرمایه‌گذاران خارجی، از جمله دارندگان ویزای موقت، ممنوع کرده است. این یعنی تمرکز اصلی شما باید بر روی خرید خانه‌های نوساز یا زمین برای ساخت باشد.
• هزینه‌ها بسیار فراتر از پیش‌پرداخت است: خود را برای پرداخت هزینه‌های قابل توجه دیگری مانند حق تمبر (Stamp Duty) و به خصوص مالیات اضافی خریدار خارجی (Surcharge Purchaser Duty) آماده کنید که می‌تواند ده‌ها هزار دلار به هزینه‌های اولیه شما اضافه کند.

آیا من واجد شرایط هستم؟

مهم‌ترین عاملی که شرایط وام مسکن شما را در استرالیا تعیین می‌کند، وضعیت اقامتی و نوع ویزای شماست. بانک‌ها و موسسات مالی، متقاضیان را بر اساس میزان ریسک ارزیابی می‌کنند و نوع ویزا، شاخص اصلی برای سنجش ثبات مالی و تعهد بلندمدت شما به استرالیا است. در ادامه، شرایط برای هر گروه به تفصیل بررسی می‌شود.

الف) دارندگان اقامت دائم (Permanent Residents – PR)

اگر شما دارای ویزای اقامت دائم استرالیا هستید، خبر خوب این است که از نظر اکثر بانک‌ها و وام‌دهندگان، شرایط شما تقریباً مشابه یک شهروند استرالیایی در نظر گرفته می‌شود. این وضعیت، مزایای قابل توجهی را برای شما به همراه دارد:

• پیش‌پرداخت کمتر: دارندگان اقامت دائم می‌توانند با پیش‌پرداختی معادل تنها ۵٪ از ارزش ملک، برای وام اقدام کنند. این یعنی شما می‌توانید تا ۹۵٪ از ارزش ملک را وام بگیرید (که به آن نسبت وام به ارزش یا LVR ۹۵٪ می‌گویند). البته اگر پیش‌پرداخت شما کمتر از ۲۰٪ باشد، ملزم به پرداخت بیمه وام مسکن وام‌دهنده (LMI) خواهید بود که در بخش هزینه‌ها به آن پرداخته می‌شود.
• دسترسی به کمک‌های دولتی: به عنوان مقیم دائم، شما واجد شرایط استفاده از طرح‌های حمایتی دولت برای خریداران خانه اول هستید. این طرح‌ها شامل کمک‌هزینه خریدار خانه اول (First Home Owner Grant – FHOG) و طرح تضمین وام مسکن (Home Guarantee Scheme) می‌شود که به شما امکان خرید خانه با پیش‌پرداخت کمتر و بدون نیاز به LMI را می‌دهد. دارندگان ویزای موقت از این مزایا بی‌بهره‌اند.
• عدم نیاز به مجوز FIRB: شما برای خرید ملک نیازی به دریافت مجوز از هیئت بازبینی سرمایه‌گذاری خارجی (FIRB) ندارید.

ب) دارندگان ویزای موقت (Temporary Residents)

شرایط برای دارندگان ویزاهای موقت (مانند برخی از ویزای کاری استرالیا، دانشجویی یا همسر) پیچیده‌تر و محدودتر است. وام‌دهندگان به دلیل ماهیت موقتی اقامت شما، ریسک بیشتری را متصور می‌شوند و به همین دلیل شرایط سخت‌گیرانه‌تری اعمال می‌کنند.

• شرایط عمومی: برای واجد شرایط بودن، عموماً باید ویزای شما حداقل ۱۲ ماه اعتبار داشته باشد و بتوانید درآمدی پایدار و قابل اثبات در استرالیا ارائه دهید.
• میزان وام و پیش‌پرداخت: به طور معمول، دارندگان ویزای موقت می‌توانند تا ۸۰٪ از ارزش ملک را وام بگیرند. این یعنی شما به حداقل ۲۰٪ پیش‌پرداخت به علاوه هزینه‌های جانبی نیاز دارید.
• استثنائات برای وام ۹۰٪: در موارد خاص، اگر دارای درآمد بالا، سابقه شغلی قوی و یکی از ویزاهای کاری بلندمدت مانند ویزای کمبود مهارت موقت (Temporary Skill Shortage – TSS Subclass 482) باشید، برخی وام‌دهندگان ممکن است تا ۹۰٪ ارزش ملک را به شما وام دهند.
• ویزاهای واجد شرایط: تقریباً طیف وسیعی از ویزاهای موقت می‌توانند برای وام اقدام کنند، اما شرایط برای هر کدام متفاوت است. ویزاهای همسر (مانند ساب‌کلاس ۳۰۹/۱۰۰ و ۸۲۰/۸۰۱) و ویزاهای کاری بلندمدت (مانند ویزای ۴۸۲ استرالیا) معمولاً از شانس بالاتری برخوردارند. حتی دارندگان ویزای دانشجویی نیز ممکن است واجد شرایط باشند، اما با محدودیت‌های بیشتر و تنها از طریق تعداد انگشت‌شماری از وام‌دهندگان.

محدودیت مهم: دارندگان ویزای موقت واجد شرایط دریافت کمک‌هزینه‌های دولتی برای خریداران خانه اول نیستند. همچنین، طبق قوانین FIRB، اگر ملکی را برای سکونت خریداری کنید، موظف هستید ظرف سه ماه پس از خروج نهایی از استرالیا، آن را بفروشید، مگر اینکه وضعیت ویزای خود را به اقامت دائم تغییر دهید.

ج) خرید مشترک با شهروند یا مقیم دائم استرالیا

این یک استراتژی بسیار موثر برای دارندگان ویزای موقت است. اگر شما به صورت مشترک با همسر یا شریک زندگی خود که شهروند یا مقیم دائم استرالیا است اقدام به خرید ملک کنید، شرایط شما به شدت بهبود می‌یابد:

• وام تا ۹۵٪: در این حالت، اکثر بانک‌ها با شما مانند یک زوج استرالیایی رفتار کرده و می‌توانید تا ۹۵٪ ارزش ملک را وام بگیرید.
• معافیت از مجوز FIRB و مالیات اضافی: خرید مشترک (به شرطی که مالکیت به صورت Joint Tenants ثبت شود) شما را از نیاز به دریافت مجوز FIRB و پرداخت مالیات سنگین اضافی خریدار خارجی (Surcharge Purchaser Duty) معاف می‌کند. این موضوع می‌تواند ده‌ها هزار دلار در هزینه‌های شما صرفه‌جویی کند.

د) سرمایه‌گذاران خارجی و استرالیایی‌های مقیم خارج

• استرالیایی‌های مقیم خارج: شهروندان استرالیایی که در خارج از کشور زندگی می‌کنند، به راحتی می‌توانند وام بگیرند. با این حال، بانک‌ها معمولاً درآمد خارجی آن‌ها را با ۲۰٪ تا ۳۰٪ تخفیف ارزیابی می‌کنند، به خصوص اگر درآمد به ارزهای ناپایدار باشد.
• سرمایه‌گذاران خارجی: این گروه با سخت‌گیرانه‌ترین قوانین روبرو هستند. آن‌ها معمولاً به پیش‌پرداخت بسیار بالا (۳۰٪ تا ۴۰٪)، نرخ بهره بالاتر (۱٪ تا ۲٪ بیشتر از نرخ‌های استاندارد) و ارائه مدارک مالی بسیار جامع نیاز دارند.

درک این تفاوت‌ها حیاتی است زیرا مستقیماً بر استراتژی مالی و قدرت خرید شما تأثیر می‌گذارد. منطق وام‌دهندگان ساده است: هرچه ویزای شما نشان‌دهنده تعهد و ثبات بیشتری در استرالیا باشد، ریسک شما کمتر تلقی شده و شرایط بهتری دریافت خواهید کرد.

شرایط وام و پیش‌پرداخت در یک نگاه

وضعیت اقامت	حداکثر وام	حداقل پیش‌پرداخت	نیاز به مجوز FIRB؟	واجد شرایط کمک‌های دولتی؟
مقیم دائم	تا ۹۵٪	۵٪	خیر	بله
مقیم موقت (ویزای کاری ماهر)	تا ۹۰٪	۱۰٪	بله	خیر
مقیم موقت (ویزای همسر)	تا ۹۵٪	۵٪	بله	خیر
مقیم موقت (ویزای دانشجویی)	تا ۸۰٪	۲۰٪	بله	خیر
خرید مشترک با شهروند/مقیم دائم	تا ۹۵٪	۵٪	خیر	بله
سرمایه‌گذار خارجی	۶۰٪ تا ۷۰٪	۳۰٪ تا ۴۰٪	بله	خیر

مجوز FIRB (مرحله حیاتی برای خریداران خارجی)

یکی از مهم‌ترین و اغلب گیج‌کننده‌ترین مراحل برای خریداران غیرشهروند، دریافت تاییدیه از هیئت بازبینی سرمایه‌گذاری خارجی یا FIRB است. نادیده گرفتن این مرحله می‌تواند منجر به جریمه‌های سنگین و حتی ابطال معامله شود.

الف) FIRB چیست و چرا وجود دارد؟

سازمان FIRB یک نهاد دولتی است که درخواست‌های سرمایه‌گذاری خارجی در بخش‌های مختلف اقتصاد استرالیا، از جمله املاک مسکونی را بررسی و تایید می‌کند. هدف اصلی این نهاد، حصول اطمینان از این است که سرمایه‌گذاری‌های خارجی در راستای منافع ملی استرالیا باشد، برای مثال با افزایش عرضه مسکن جدید.

به طور کلی، هر فردی که شهروند استرالیا، مقیم دائم استرالیا یا شهروند نیوزلند نباشد، برای خرید ملک مسکونی در استرالیا به این مجوز نیاز دارد.

ب) ممنوعیت موقت خرید خانه‌های دست دوم (۲۰۲۵-۲۰۲۷)

این مهم‌ترین تغییر قانونی در سال‌های اخیر است که مستقیماً بر برنامه خرید شما تأثیر می‌گذارد. دولت استرالیا اعلام کرده است که از تاریخ ۱ آپریل ۲۰۲۵ تا ۳۱ مارچ ۲۰۲۷، سرمایه‌گذاران خارجی، که شامل تمام دارندگان ویزای موقت نیز می‌شود، از خرید خانه‌های موجود یا دست دوم (Established Dwellings) منع شده‌اند.

این سیاست با هدف کاهش فشار بر بازار مسکن و افزایش دسترسی خریداران محلی به خانه‌های موجود اتخاذ شده است. پیامدهای این قانون برای شما به عنوان یک خریدار با ویزای موقت، بسیار روشن است:

چه املاکی را می‌توانید بخرید؟

• خانه‌های نوساز: املاکی که قبلاً هرگز به عنوان محل سکونت فروخته نشده و کسی در آن زندگی نکرده است. این شامل خانه‌هایی می‌شود که مستقیماً از سازنده خریداری می‌کنید یا املاک پیش‌فروش.
• زمین خالی برای ساخت: شما می‌توانید زمین مسکونی خالی خریداری کنید، به شرطی که متعهد شوید ظرف مدت معینی (معمولاً ۴ سال) ساخت‌وساز را در آن تکمیل کنید.

این تغییر، استراتژی خرید شما را از “پیدا کردن یک خانه برای زندگی” به “سرمایه‌گذاری در یک پروژه ساختمانی جدید” تغییر می‌دهد. این نوع خرید، ریسک‌ها و ملاحظات متفاوتی دارد، مانند تأخیر در ساخت، اعتبار سازنده و پتانسیل رشد محله‌های جدید. بنابراین، تحقیقات شما باید با دقت بیشتری بر روی پروژه‌های نوساز و سازندگان معتبر متمرکز شود.

ج) فرآیند درخو است و هزینه‌های FIRB

فرآیند درخواست مجوز FIRB به صورت آنلاین و از طریق پورتال اداره مالیات استرالیا (ATO) انجام می‌شود و نسبتاً ساده است.

• ثبت درخواست آنلاین: شما باید مشخصات ملک مورد نظر، اطلاعات ویزا و هدف از خرید (مثلاً به عنوان محل سکونت اصلی) را در فرم درخواست وارد کنید.
• پرداخت هزینه: هزینه‌های درخواست FIRB به ارزش ملک بستگی دارد و مبلغ قابل توجهی است که باید در بودجه‌بندی اولیه خود لحاظ کنید.
• انتظار برای تصمیم‌گیری: بررسی درخواست معمولاً تا ۳۰ روز طول می‌کشد، اما ممکن است در دوره‌های شلوغ‌تر زمان بیشتری ببرد.
• نکته حیاتی: شما باید مجوز FIRB را قبل از نهایی شدن قرارداد خرید ملک دریافت کنید. اقدام به خرید بدون این مجوز غیرقانونی است.

بودجه‌بندی برای خرید (تفکیک کامل هزینه‌های اولیه)

یکی از بزرگترین اشتباهاتی که خریداران تازه‌وارد مرتکب می‌شوند، دست‌کم گرفتن هزینه‌های اولیه خرید ملک است. این هزینه‌ها بسیار فراتر از مبلغ پیش‌پرداخت هستند و عدم آمادگی برای آن‌ها می‌تواند کل فرآیند خرید را با شکست مواجه کند. در ادامه، تمام هزینه‌هایی که باید در نظر بگیرید، به تفصیل شرح داده شده است.

الف) پیش‌پرداخت

این اولین و بزرگترین هزینه نقدی شماست. همانطور که پیش‌تر توضیح داده شد، حداقل مبلغ پیش‌پرداخت به وضعیت ویزای شما بستگی دارد و از ۵٪ برای مقیمان دائم تا بیش از ۳۰٪ برای سرمایه‌گذاران خارجی متغیر است.

ب) حق تمبر و مالیات اضافی خریدار خارجی

این دو مورد، سنگین‌ترین هزینه‌های دولتی هستند که باید پرداخت کنید.

• حق تمبر: این یک مالیات ایالتی است که بر اساس قیمت خرید ملک محاسبه می‌شود. نرخ آن در هر ایالت متفاوت است و به صورت پلکانی افزایش می‌یابد.
• مالیات اضافی خریدار خارجی: این یک مالیات اضافی و بسیار سنگین است که تقریباً تمام خریداران خارجی (از جمله دارندگان ویزای موقت) در اکثر ایالت‌ها ملزم به پرداخت آن هستند. به عنوان مثال، در ایالت نیو ساوت ولز (NSW)، این مالیات معادل ۹٪ از ارزش ملک است که علاوه بر حق تمبر استاندارد دریافت می‌شود. این هزینه به تنهایی می‌تواند بزرگترین هزینه جانبی شما باشد.

ج) بیمه وام مسکن وام‌دهنده (Lenders Mortgage Insurance – LMI)

LMI یک هزینه مهم است که بسیاری از آن بی‌اطلاع هستند.

• LMI چیست؟ این بیمه از وام‌دهنده (بانک) در برابر ریسک عدم بازپرداخت وام توسط شما محافظت می‌کند، نه از شما.
• چه زمانی لازم است؟ اگر پیش‌پرداخت شما کمتر از ۲۰٪ ارزش ملک باشد (یعنی LVR شما بالاتر از ۸۰٪ باشد)، وام‌دهنده شما را ملزم به پرداخت LMI می‌کند.
• هزینه آن چقدر است؟ هزینه LMI یک مبلغ یک‌باره است که بر اساس مبلغ وام و درصد LVR محاسبه می‌شود و می‌تواند بین ۱٪ تا ۵٪ از کل مبلغ وام باشد. این هزینه می‌تواند به صورت نقدی در ابتدا پرداخت شود یا به مبلغ کل وام شما اضافه گردد (که در این صورت به آن نیز بهره تعلق خواهد گرفت).
• مالیات بر LMI: در برخی ایالت‌ها مانند NSW، شما باید بر روی هزینه LMI نیز حق تمبر بپردازید که در حال حاضر ۹٪ است.

د) سایر هزینه‌های ضروری

علاوه بر موارد فوق، هزینه‌های کوچکتر اما ضروری دیگری نیز وجود دارند:

• هزینه‌های حقوقی و انتقال سند: برای انجام امور حقوقی انتقال مالکیت، به یک وکیل یا کارشناس انتقال سند نیاز دارید. هزینه این خدمات معمولاً بین $۱,۵۰۰ تا $۳,۰۰۰ دلار استرالیا است.
• هزینه درخواست وام: برخی بانک‌ها برای بررسی و راه‌اندازی وام، هزینه‌ای دریافت می‌کنند که می‌تواند تا $۱,۰۰۰ دلار باشد.
• هزینه‌های بازرسی ملک: انجام بازرسی‌های فنی ساختمان و آفات برای خانه‌های موجود ضروری است و هزینه‌ای در حدود چند صد دلار دارد.

برای درک بهتر تاثیر این هزینه‌ها، به یک مثال واقعی توجه کنید. یک خریدار با ویزای موقت که پیش‌پرداخت کافی برای اجتناب از LMI را ندارد، با یک بار مالی بسیار سنگین‌تری نسبت به یک خریدار محلی روبرو است. مالیات اضافی خریدار خارجی (SPD) به تنهایی می‌تواند توانایی خرید شما را به شدت تحت تاثیر قرار دهد. این واقعیت مالی نشان می‌دهد که چرا برای بسیاری از افراد، صبر کردن تا زمان دریافت اقامت دائم (که آن‌ها را از پرداخت SPD و هزینه FIRB معاف کرده و نیاز به پیش‌پرداخت را کاهش می‌دهد) می‌تواند یک استراتژی مالی بسیار هوشمندانه باشد، حتی اگر قیمت مسکن در این مدت افزایش یابد.

محاسبه نمونه هزینه‌های اولیه

(سناریو: یک مقیم موقت در حال خرید یک آپارتمان نوساز به ارزش $۸۰۰,۰۰۰ در سیدنی، NSW با ۱۰٪ پیش‌پرداخت)

آیتم هزینه	مبلغ تخمینی (دلار استرالیا)	توضیحات
قیمت خرید ملک	$۸۰۰,۰۰۰	—
مبلغ وام (۹۰٪ LVR)	$۷۲۰,۰۰۰	میزان وام دریافتی
پیش‌پرداخت نقدی (۱۰٪)	$۸۰,۰۰۰	مبلغی که از جیب پرداخت می‌کنید
حق تمبر استاندارد (NSW)	~ $۳۱,۰۰۰	مالیات ایالتی بر خرید ملک
مالیات اضافی خریدار خارجی (SPD @ 9%)	$۷۲,۰۰۰	هزینه اضافی برای غیرشهروندان
هزینه بیمه LMI	~ $۱۵,۰۰۰	چون پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰٪ است
حق تمبر روی LMI (@ 9%)	~ $۱,۳۵۰	مالیات بر هزینه بیمه
هزینه درخواست FIRB	~ $۶,۶۰۰	هزینه دولتی برای مجوز خرید
هزینه‌های حقوقی (Conveyancing)	~ $۲,۰۰۰	برای انتقال سند
جمع کل هزینه‌های اولیه نقدی مورد نیاز	~ $۲۰۷,۹۵۰	مبلغ واقعی که باید نقد داشته باشید

فرآیند ۸ مرحله‌ای وام؛ از درخواست تا تسویه حساب

فرآیند خرید خانه و دریافت وام در استرالیا یک مسیر مشخص و تعریف شده دارد. درک این مراحل به شما کمک می‌کند تا با آمادگی بیشتری پیش بروید. برای یک خریدار غیرمقیم، ترتیب انجام این مراحل اهمیت ویژه‌ای دارد؛ دریافت تاییدیه‌های مالی و قانونی قبل از پیدا کردن ملک، کلید موفقیت و جلوگیری از ضرر مالی است.

1. ارزیابی مالی و انتخاب کارگزار وام: اولین و مهم‌ترین قدم، مشورت با یک کارگزار وام (Mortgage Broker) است که در زمینه وام به مهاجران و غیرمقیم‌ها تخصص دارد. آن‌ها به شما کمک می‌کنند تا ظرفیت وام‌گیری خود را بسنجید و بهترین وام‌دهنده را با توجه به شرایط خاص ویزای شما پیدا کنید.
2. دریافت پیش‌تأییدیه وام: قبل از جستجوی ملک، از یک بانک پیش‌تأییدیه بگیرید. این یک تأییدیه مشروط است که نشان می‌دهد بانک اصولاً حاضر است تا سقف مبلغ مشخصی به شما وام دهد. این کار به شما یک بودجه واقعی برای جستجو می‌دهد.
3. جستجوی ملک: با در دست داشتن بودجه مشخص، جستجوی خود را آغاز کنید. به یاد داشته باشید که طبق قوانین جدید، باید بر روی خانه‌های نوساز یا زمین تمرکز کنید.
4. ارائه پیشنهاد و پرداخت بیعانه: پس از یافتن ملک مورد نظر، پیشنهاد خود را ارائه می‌دهید. در صورت پذیرش، معمولاً مبلغ کمی به عنوان بیعانه اولیه (Holding Deposit) پرداخت می‌کنید.
5. ارسال درخواست رسمی وام و FIRB: در این مرحله، شما و کارگزارتان تمام مدارک لازم را برای درخواست نهایی وام به بانک و همچنین درخواست مجوز به FIRB ارسال می‌کنید.
6. تأیید نهایی وام و فرآیند حقوقی: پس از ارزیابی کامل، بانک تأییدیه نهایی وام را صادر می‌کند. همزمان، وکیل یا کارشناس انتقال سند (Conveyancer) شما، تمام مراحل قانونی مربوط به قرارداد و انتقال مالکیت را انجام می‌دهد.
7. تسویه حساب: این روز نهایی معامله است. در این روز، بانک مبلغ وام را به فروشنده منتقل می‌کند، شما مابقی هزینه‌ها را پرداخت می‌کنید و سند ملک به نام شما ثبت می‌شود.
8. صاحب‌خانه شدن: پس از تسویه حساب، کلیدهای خانه جدیدتان را تحویل می‌گیرید. تبریک می‌گوییم!

شناخت انواع وام مسکن در استرالیا

سیستم بانکی استرالیا انواع مختلفی از وام‌های مسکن را ارائه می‌دهد که هر کدام ویژگی‌های خاص خود را دارند. انتخاب نوع وام مناسب به شرایط مالی و میزان ریسک‌پذیری شما بستگی دارد.

• وام با نرخ سود ثابت: در این نوع وام، نرخ بهره برای یک دوره مشخص (معمولاً ۱ تا ۵ سال) ثابت باقی می‌ماند. این گزینه برای کسانی که به دنبال ثبات و قابلیت پیش‌بینی در پرداخت‌های ماهانه خود هستند، ایده‌آل است و بودجه‌بندی را آسان می‌کند.
• وام با نرخ سود متغیر: نرخ بهره این وام با تغییرات نرخ بهره رسمی بانک مرکزی استرالیا، بالا و پایین می‌رود. این وام‌ها معمولاً انعطاف‌پذیری بیشتری دارند و شامل ویژگی‌های اضافی مانند حساب آفست و امکان برداشت مجدد هستند.
• وام ترکیبی: این گزینه به شما اجازه می‌دهد بخشی از وام خود را با نرخ ثابت و بخش دیگر را با نرخ متغیر بگیرید. به این ترتیب، از مزایای هر دو نوع وام (ثبات و انعطاف‌پذیری) بهره‌مند می‌شوید.
• وام فقط-بهره: در این نوع وام، شما برای یک دوره اولیه (مثلاً تا ۵ سال) فقط بهره وام را پرداخت می‌کنید و اقساط ماهانه شما کمتر است. پس از این دوره، بازپرداخت اصل و فرع وام با اقساط بالاتر شروع می‌شود. این گزینه بیشتر مورد استفاده سرمایه‌گذاران است.

حساب آفست و برداشت مجدد

• حساب آفست: این یک حساب پس‌انداز روزمره است که به وام مسکن شما متصل می‌شود. موجودی این حساب، از مبلغ اصلی وام شما کسر شده و بهره فقط به مابقی آن تعلق می‌گیرد. برای مثال، اگر $۵۰۰,۰۰۰ وام داشته باشید و $۵۰,۰۰۰ در حساب آفست خود پول داشته باشید، شما فقط برای $۴۵۰,۰۰۰ بهره پرداخت می‌کنید. این ویژگی می‌تواند هزاران دلار در طول عمر وام در پرداخت بهره صرفه‌جویی کند و در عین حال پول شما کاملاً در دسترستان باقی می‌ماند. برای مهاجرانی که ممکن است درآمدهای نامنظم یا مبالغی پول از خارج از کشور دریافت کنند، این یک ابزار مدیریت مالی فوق‌العاده قدرتمند است.
• تسهیلات برداشت مجدد: این ویژگی به شما اجازه می‌دهد مبالغ اضافی که بیش از قسط ماهانه خود پرداخت کرده‌اید را در صورت نیاز دوباره برداشت کنید. این گزینه نیز انعطاف‌پذیری مالی خوبی را فراهم می‌کند.

واژه‌نامه اصطلاحات کلیدی وام مسکن

آشنایی با اصطلاحات رایج در فرآیند وام مسکن به شما کمک می‌کند تا با اطمینان بیشتری با بانک‌ها و کارگزاران ارتباط برقرار کنید.

• LVR (Loan-to-Value Ratio): نسبت مبلغ وام به ارزش ملک. برای مثال، اگر برای یک ملک $۵۰۰,۰۰۰ دلاری، $۴۰۰,۰۰۰ وام بگیرید، LVR شما ۸۰٪ است.
• LMI (Lenders Mortgage Insurance): بیمه وام مسکن وام‌دهنده. بیمه‌ای که در صورت داشتن پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰٪، برای محافظت از بانک باید خریداری کنید.
• FIRB (Foreign Investment Review Board): هیئت بازبینی سرمایه‌گذاری خارجی. نهاد دولتی که خرید ملک توسط غیرشهروندان را تایید می‌کند.
• Stamp Duty: حق تمبر. مالیات ایالتی که هنگام خرید ملک پرداخت می‌شود.
• Surcharge Purchaser Duty: مالیات اضافی خریدار خارجی. مالیات سنگین اضافی برای خریداران غیرمقیم در اکثر ایالت‌ها.
• Conveyancing: فرآیند حقوقی انتقال سند مالکیت از فروشنده به خریدار.
• Settlement: تسویه حساب نهایی. روزی که معامله نهایی شده، پول رد و بدل می‌شود و مالکیت رسماً منتقل می‌گردد.
• Pre-Approval: پیش‌تأییدیه وام. یک تأییدیه اولیه و مشروط از طرف بانک که نشان می‌دهد تا چه سقفی به شما وام خواهند داد.
• Offset Account: حساب آفست. یک حساب بانکی متصل به وام که موجودی آن باعث کاهش بهره پرداختی می‌شود.
• Redraw Facility: تسهیلات برداشت مجدد. امکان برداشت پول‌هایی که به صورت اضافی برای وام خود پرداخت کرده‌اید.

سوالات متداول

آیا با ویزای دانشجویی می‌توانم وام مسکن بگیرم؟

بله، امکان‌پذیر است اما با محدودیت‌های زیاد. معمولاً می‌توانید تا ۸۰٪ ارزش ملک را وام بگیرید و تنها تعداد کمی از وام‌دهندگان درخواست شما را بررسی خواهند کرد. شما باید درآمدی پایدار (مثلاً از کار پاره‌وقت مجاز) نشان دهید و سایر شرایط سخت‌گیرانه را برآورده کنید.

اگر بعد از خرید ملک استرالیا را ترک کنم چه می‌شود؟

اگر شما با ویزای موقت یک ملک برای سکونت خریداری کرده‌اید، طبق قوانین FIRB موظف هستید که ظرف سه ماه پس از پایان اعتبار ویزا و خروج از استرالیا، آن ملک را بفروشید. این قانون در صورتی که به ویزای اقامت دائم دست پیدا کنید، اعمال نخواهد شد.

آیا بهتر است تا گرفتن اقامت دائم برای خرید خانه صبر کنم؟

این یک تصمیم استراتژیک با مزایا و معایب مشخص است.

مزایای صبر کردن: شما از پرداخت مالیات بسیار سنگین اضافی خریدار خارجی (Surcharge Purchaser Duty) و هزینه درخواست FIRB معاف می‌شوید. همچنین به پیش‌پرداخت کمتری (حداقل ۵٪) نیاز خواهید داشت و به طیف وسیع‌تری از وام‌دهندگان و نرخ‌های بهره بهتر دسترسی پیدا می‌کنید.

معایب صبر کردن: بازار مسکن استرالیا در بلندمدت روند صعودی داشته است. با صبر کردن، این ریسک وجود دارد که قیمت ملک مورد نظر شما افزایش یابد و در نهایت مجبور شوید مبلغ بیشتری برای خرید همان خانه بپردازید.

بانک‌های استرالیا درآمد خارجی من را چگونه ارزیابی می‌کنند؟

بانک‌ها درآمدی که به ارز خارجی دریافت می‌کنید را با احتیاط بیشتری بررسی می‌کنند. آن‌ها معمولاً این درآمد را بین ۲۰٪ تا ۳۰٪ کمتر از ارزش واقعی آن در نظر می‌گیرند (به خصوص اگر از کشوری با ارز ناپایدار باشد). برای اثبات این درآمد، به مدارک جامعی مانند فیش‌های حقوقی، قرارداد کاری و اظهارنامه‌های مالیاتی ترجمه شده نیاز خواهید داشت.

آیا می‌توانم از یک ضامن استرالیایی برای بهبود شانس خود استفاده کنم؟

بله. داشتن یک ضامن (Guarantor) که شهروند یا مقیم دائم استرالیا باشد و دارای ملک در این کشور باشد، می‌تواند شانس شما را برای دریافت وام به طور چشمگیری افزایش دهد و حتی به شما کمک کند تا با پیش‌پرداخت کمتر یا بدون آن وام بگیرید.